Jak sprzedać udział w nieruchomości?

Jak sprzedać udział w nieruchomości?

Odziedziczyłeś nieruchomość w spadku i chciałbyś ją sprzedać, ale pozostali współwłaściciele nie wyrażają zgody? Udział w nieruchomości wiąże się z dużymi kosztami, których nie chcesz ponosić? A może współwłasność stanowi dla Ciebie jedynie źródło konfliktów, frustracji i nieprzespanych z nerwów nocy? Właściciele mierzą się z takimi sytuacjami częściej niż mogłoby Ci się wydawać! Brak porozumienia między współwłaścicielami potrafi skutecznie zablokować jakiekolwiek decyzje dotyczące nieruchomości, a konieczność ponoszenia opłat czy zarządzania majątkiem, z którego nie można swobodnie korzystać, rodzi tylko negatywne uczucia.

Z tego powodu wiele osób zadaje sobie pytanie: czy mogę sprzedać jedynie swój udział w nieruchomości, a jeśli tak – to jak to zrobić bezpiecznie i zgodnie z prawem. Poniżej podpowiadamy, na czym polegają udziały w nieruchomości, jak je można sprzedać oraz jaką opcję warto rozważyć, gdy współwłasność przestaje być dla Ciebie opłacalna.

Czym jest udział w nieruchomości? 

Współwłasność nieruchomości to sytuacja, w której prawo własności do jednej nieruchomości przysługuje więcej niż jednej osobie jednocześnie. Każdy ze współwłaścicieli ma określony udział – wyrażany najczęściej w formie procentu lub ułamka (np. 50%, 1/4). Co istotne, udział nie oznacza fizycznie wydzielonego pokoju, piętra czy działki, lecz prawo do współposiadania całej nieruchomości wraz z innymi współwłaścicielami.

Jak dochodzi do współwłasności? Najczęściej współwłaścicielem zostaje się poprzez zawarcie małżeństwa, po rozwodzie (przed podziałem majątku), w wyniku otrzymania darowizny lub spadku czy poprzez wspólny zakup. Z tego powodu wyróżnia się dwa główne rodzaje współwłasności:

• współwłasność ułamkowa – każdy współwłaściciel ma określony udział (mogą się różnić, np. 70% i 30%) i może swobodnie nim rozporządzać (wyjątkiem jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – w tym przypadku nie można swobodnie rozporządzać udziałem, bo prawo pierwokupu przysługuje pozostałym współwłaścicielom),
• współwłasność łączna – typowa dla małżonków objętych ustawową wspólnością majątkową, nie występują konkretne udziały, a współwłaściciele nie mogą samodzielnie rozporządzać „częścią” nieruchomości.

Dlaczego udział w nieruchomości może być problematyczny?

Zarówno w przypadku współwłasności ułamkowej, jak i łącznej każdy współwłaściciel ma prawo korzystać z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem, współdecydować o istotnych sprawach związanych z jej zarządzaniem, a także ponosić koszty i partycypować w zyskach (chyba że zawarto między sobą odrębne porozumienia). W praktyce oznacza to, że niezależnie od wielkości udziału, decyzje dotyczące zwykłego zarządu (np. dokonanie remontu) wymagają współdziałania, a istotne czynności – takie jak sprzedaż całej nieruchomości – często jednomyślności.

Konieczność posiadania zgody współwłaściciela lub ponad połowy współwłaścicieli, zwłaszcza gdy jest ich kilku, sprawiają, że udział bywa bardzo trudny w zarządzaniu.  Pojawia się wówczas dylemat, co można zrobić, by uniknąć konfliktów i kosztów wynikających ze współwłasności.

Udział w nieruchomości – czy można sprzedać?

W przypadku współwłasności ułamkowej kodeks cywilny (art. 198 k.c.) wyraźnie wskazuje, że każdy ze współwłaścicieli może samodzielnie sprzedać lub darować swój udział osobie trzeciej – wtedy ta staje się nowym współwłaścicielem. Oznacza to, że jeśli chcesz zbyć swoją część, nie musisz pytać innych o pozwolenie ani negocjować z nimi warunków transakcji (poza wspomnianym już spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu). Współwłaściciele nie mają też prawa blokować Twojej decyzji czy zgłaszać sprzeciwu u notariusza. Takiej możliwości nie ma w przypadku współwłasności łącznej, ponieważ udziały nie występują, więc nie da się ich sprzedać. 

Zanim zdecydujesz się na sprzedaż udziału, musisz jednak wiedzieć, że masz do dyspozycji także kilka innych rozwiązań, które mogą okazać się korzystniejsze lub prostsze, jak np.:

• sprzedaż całej nieruchomości – jeśli jest szansa, że współwłaściciele dojdą do porozumienia, to zbycie całości zapewnia lepszą cenę i pozwala każdemu otrzymać adekwatną część środków,
• dział spadku – odbywa się w przypadku porządkowania spraw majątkowych po zmarłym, gdy na mocy umowy lub orzeczenia sądu dochodzi do fizycznego podziału majątku spadkowego między spadkobierców i zniesienie współwłasności, 
• zniesienie współwłasności – w jego wyniku nieruchomość może trafić do jednego właściciela, zostać podzielona albo sprzedana, a uzyskana kwota podzielona między wszystkich. Może zostać przeprowadzone polubownie u notariusza, a w przypadku braku porozumienia każdy współwłaściciel może wystąpić z takim wnioskiem do sądu. 

Udział w nieruchomości – kiedy warto sprzedać?

Sprzedaż udziału w nieruchomości to dla wielu osób ostatnia deska ratunku, gdy: 

• współwłasność generuje konflikty – i podejrzewasz, że niemożliwe będzie osiągnięcie porozumienia w sprawie zarządzania lub sprzedaży całej nieruchomości,
• nieruchomość jest niepodzielna – pozostali współwłaściciele nie chcą zgodzić się ani na jej sprzedaż, ani na zniesienie współwłasności, 
• potrzebujesz szybkiej gotówki albo nie widzisz perspektyw na zmianę sytuacji – zwłaszcza w przypadku dziedziczenia, gdzie rozproszona własność często utrudnia jakiekolwiek działania na lata, 
• nieruchomość stanowi obciążenie finansowe – musisz pokrywać część podatków, opłat czy kosztów utrzymania, mimo że faktycznie nie korzystasz z lokalu lub działki.

Jak sprzedać udział w nieruchomości? 

Sprzedaż udziału w nieruchomości nie różni się specjalnie od zwykłej sprzedaży. Przede wszystkim musisz znaleźć nabywcę – może nim być osoba prywatna, współwłaściciel lub firma skupująca udziały. Następnie należy przygotować takie dokumenty jak aktualny odpis z księgi wieczystej, dokument nabycia udziału (np. postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku) oraz – jeśli dotyczy – informację o przysługującym innym współwłaścicielom prawie pierwokupu (dotyczy szczególnie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu). Umowa musi zostać zawarta u notariusza w formie aktu notarialnego.

Jak wygląda skup udziałów w nieruchomości i dlaczego warto z niego skorzystać?

Szukanie kupca na własną rękę może być dużo trudniejsze, gdy posiadamy jedynie ½ lub 1/3 lokalu – większość kupujących odstrasza bowiem konieczność wejścia w konfliktową lub skomplikowaną współwłasność. Z tego powodu wiele osób w takiej sytuacji decyduje się na skorzystanie ze skupu nieruchomości, by sprzedaż była prosta, bezpieczna oraz bezstresowa. 

W Twój Skup przejmujemy nieruchomości w każdym stanie technicznym i prawnym, w tym udziały w mieszkaniu, domu czy lokalu. Zapewniamy także szybką wycenę, minimum formalności i możliwość finalizacji transakcji w ciągu kilku dni – i to niezależnie od tego, jak duży udział sprzedajesz. Co niezwykle istotne, przejmujemy od Ciebie wszelkie ryzyko oraz dalsze negocjacje z pozostałymi współwłaścicielami. 

W efekcie? Możesz uniknąć długich i często bezowocnych poszukiwań nabywcy, a także szybko zamknąć sprawę i odzyskać płynność finansową. 

Sprzedaż udziału w nieruchomości – podsumowanie

Chcesz uwolnić się od konfliktów, kosztów i innych trudności związanych ze współwłasnością? Gdy nie ma szans na porozumienie się z pozostałymi właścicielami i standardową sprzedaż całej nieruchomości, zbycie swojego udziału może się wydawać jedynym sposobem na wyjście z sytuacji. W taki sposób możesz odzyskać kontrolę i środki finansowe, które przeznaczysz na swoje potrzeby.

Jesteś zdecydowany sprzedać udział w nieruchomości? Jeśli zależy Ci na szybkim, bezpiecznym i przewidywalnym rozwiązaniu tej problematycznej sytuacji, w Twój Skup chętnie Ci pomożemy. Zapewniamy ekspresową wycenę bez oględzin, wsparcie przy kompletowaniu dokumentów oraz finalizację w ciągu zaledwie kilku dni – bez niepotrzebnego stresu, przedłużenia i zbędnych formalności. Skontaktuj się z nami, jeśli chcesz sprawdzić wartość swojego udziału i dowiedzieć się, jak szybko możemy pomóc zakończyć Twoją współwłasność!